房地产开发商应如何明示销售住宅的声环境

Tinfor , 2007年1月，于清华大学

《北京市环境噪声污染防治办法》已于2007年1月1日起正式施行。其中第十一条规定“销售新建居民住宅的，房地产开发企业应当明示所销售住宅的建筑隔声情况及所在地声环境状况”。开发商应如何明示声环境？置业者如何解读开发商提供的“声环境”资料呢？

首先，有必要了解住宅声环境问题写入法规的社会背景。近年来，随着住宅建设的迅猛发展，交通噪声扰民和住宅隔声质量问题时有发生，然而，开发商对住宅声环境普遍重视不足。在交通干线附近建房时，房屋选用墙体、楼板时，楼内安装电梯、水泵、锅炉、风机、水管等设备时，开发商普遍忽视对居民声环境的质量控制。福利分房变为个人购房后，产权归己，居民极为关注居住品质，难于忍受任何噪声干扰。由此，住宅声环境引发的投诉事件逐年增多，在环保部门所受理案件中列居首位。噪声问题往往在购房者入住后才能切身体会到，时常成为业主与开发商的矛盾之一，甚至发生纠纷。发达国家经验表明，采取立法的方式从源头上根治环境问题是最上策，事后补救，往往杯水车薪，事倍功半。北京市政府在广泛征求意见的基础上，经缜密研究，科学地提出了“明示声环境状况”的要求，是缓解目前居住区声环境矛盾日益突出的良好方法，也是促进开发商重视并不断改善住宅声环境的有效手段。发生噪声纠纷时，“明示”制度可防止矛盾升级。如果开发商未曾向购房者明示声环境，一旦噪声超标，因违法在先，必须无条件地承担全部责任。如果开发商事先明示了声环境，业主购房时有充分条件进行评判和选择，即使入住后发生矛盾，责任也不全在开发商。声环境状况公开后，最终业主将受益，因为，市场竞争将促进开发商比、学、赶、超，进一步重视声环境问题，不断提高所开发住宅的声环境品质。由此可见，法规中“明示声环境”条文从点滴处体现了当前政府致力于创建和谐社会，为群众办实事的政治理念。

根据法规要求，开发商应如何做呢？由以上政策背景分析可以得出结论，开发商应以 “为群众办实事”作为公布声环境状况的出发点。群众需要什么？群众关心什么？应是开发商公布声环境的根本原则。

开发商售楼时，应按国家《城市区域环境噪声标准》GB3096-1993要求，公布住宅所在地区区域类别和室外声环境状况。最好通过计算机模拟或现场实测等手段，公布每户主卧室窗外1米处噪声的大小。按人群满意度可分“优、良、可、劣、极劣”五级，见表1。开发商应告知购房者，你准备购买的房子窗外噪声的dB值，以及相应的安静程度如何。对于变化的室外噪声，如不同时间段的交通流量不同或轻轨、火车等，最好能公布24小时连续测量噪声的结果。